Yu-Hua Wei 魏宇華

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PART 1:關於就讀美國麻省理工學院房地產開發研究所碩士班的經驗分享

從建築跨到房地產開發的契機

「當內心有不確定性,我的第一個反應是對現狀做出改變。」魏宇華從賓州大學建築學系研究所畢業後,在美國建築師事務所的工作中接觸到房地產開發項目與其相關的政策、金融議題,而對這門學問產生好奇:「房地產開發到底是金融商品?還是土地使用規劃?或者是一門生意?」她也從職場中體認到過往學校的學習是不夠全面的,光靠本科系專業是不足以應付工作上會面臨的諸多難題,因此申請了麻省理工學院房地產開發研究所(Real Estate Development),希望能透過跨領域學習,讓自己能從更多元的觀點去分析議題。

鼓勵創新創意的麻省理工學院

「在麻省理工學院,每個人都是在探索未知的領域,不斷想要去創新,不斷想要改變世界,每個人都對不確定的事情感到非常好奇,非常願意去嘗試。」宇華說麻省理工學院標榜的 “Mind and Hand” 精神完全體現在學生探索未知的積極態度上,學校也提供創業競賽、平台,鼓勵學生勇於實踐創新的點子。麻省理工學院建築規劃學院包含了建築、都市設計、媒體實驗室、房地產中心(Center For Real Estate),房地產中心除了專精於房地產指數、財經研究,也針對社會人士開設了進修課程,它所設立的房地產開發研究所碩士班則是整合經濟、金融、規劃、設計等領域,課程內容是以實際項目案例為基礎,所上教授在房地產經紀、金融領域都有很豐富的業界經驗。

麻省理工學院房地產開發研究所特色

麻省理工學院房地產開發研究所碩士班每屆學生人數約為 30 位,由於申請條件中設有「擁有四年以上的工作經驗」的規定,故學生們多半在金融、法務及市場、設計規劃、開發、工程領域有一定的實務經驗,宇華認為此學位相較 MBA 短,課程又更為聚焦,相當適合未來想往房地產相關領域發展的人申請。麻省理工學院房地產開發研究所碩士班基礎核心課程包含了「房地產金融」是從金融市場的觀點去分析房地產之量化價值與交易行為;「房地產經濟」是分析房地產在資本市場、實體市場的趨勢,例如會先衡量人口、就業數據對市場供給、需求的影響,進而推測資產將來在市場的走向,宇華建議學弟妹在修習「房地產金融」課程前,最好先修一些基礎金融知識,將有助於未來的學習。

研究生須知

宇華是隸屬於 Red Studio,此研究室特色在於成員背景多元,專案是以真實項目為主題,讓同學能實地進行市場調研,了解土地使用規劃、建築型態,最後做出金融分析、投資回報的綜合提案。在暑期,學生還要完成碩士論文,必須自行決定主題、指導老師,並尋找外部贊助,宇華當時是以醫療辦公大樓作為研究主題:「在研究過程中,你是學到做學問的方法,整理你的思路。」

印象深刻的課程

“Venture” 是系上開設的法律相關課程,老師會以實際案例幫助同學了解房地產項目在開發過程、合約裡會遇到的問題,學生需針對案例做正反方辯論,從中學習換位思考,並會由業界名人來當裁判。宇華因為對商學知識很感興趣,故選修了史隆商學院的 “Power and Negotiation”,課程是在討論當雙方權力不對等時,該應用哪些協商技巧來達成共識,可以應用於討論團隊分工、廠商簽約、員工薪水等情況。

把握住每個培養人脈的機會

在就讀麻省理工學院房地產開發研究所碩士班期間,宇華也有幸來到紐約施工現場、開發商參訪,所上還會舉辦房地產論壇與個案討論競賽(Case Competition),邀請紐約大學、哥倫比亞大學、哈佛大學學生組隊來共襄盛舉,活動中不只是討論房地產實際項目,還會有不同主題的講座、交流時間;每年的 Urban Land Institute Convention 也是建立人脈的大好時機,學生能在會議中直接與業界人士對談交流;房地產社則是一跨校社團,成員來自麻省理工學院、哈佛大學,宇華也因為該社團的緣故,而有機會到瑞士信貸(Credit Suisse)、摩根史坦利(Morgan Stanley)等等金融機構做訪問。

該如何選擇研究所

若要比較賓州大學與麻省理工學院兩者的差異,宇華覺得賓州大學建築系課程包含了藝術、理論、哲學、歷史等領域,較偏重人文教育;而麻省理工學院注重創新概念,強調研究的可應用性以及實際操作,又因為學校師生比低,所以師生關係相當緊密。至於該何時就讀研究所?怎麼決定自己要報考哪一個系所呢?宇華認為不論是大學畢業先讀研究所或先工作都有利有弊,大學畢業先讀研究所的優點是能直接延續學生身分,而先工作後再讀研究所的優點是當你有過一段工作經驗後,更可以了解自己的不足之處,所以會更珍惜回學校學習的機會,擁有更明確的學習目標。宇華之所以選擇在研究所做跨領域的學習,不僅是為了獲得新知、從不同背景的同儕身上學習不一樣的思考方式,更是希望自己未來能結合建築、房地產開發的專業,用更廣的視野去分析議題。

美中職場環境差異

回憶自己在美國、中國的職場生活,宇華覺得美國事務所在各項工作規範、法規較為明確,員工之間是平等地相處、彼此分工也很清楚,雖然工時長,但員工還是很重視工作與生活的平衡;而中國因為仍處於高度發展的狀態,所以公司內年輕主管較多,競爭比較激烈,由於公司規範尚未建置完全,人治色彩較濃厚,故宇華認為在中國工作不只要具備專業知識,更要了解人際相處的潛規則,才能發展得較為順利。

學會自己找資源來完成目標

「在學校,最奢侈的地方是你有時間為自己去做計劃、做探索,是一個比較安全的環境,學校提供了很多的資源,每個老師、同學都很願意陪你探索你需要、想要什麼。」宇華強調雖然學校的資源很多,但若想要真正善用這些機會,應先去釐清:「自己想追求的是什麼?要怎麼做才能達成這個目標?」如此才能把學校作為小型的試驗場,一步步地幫助自己成長。

 

PART 2:關於考取美國麻省理工學院房地產開發研究所碩士班的準備分享

尚未錄製。

 

PART 3:針對觀眾的提問進行答覆

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